Pachtprijs glasopstanden

Vervangingswaarde en gebruikswaarde

Leestijd: 6 minuten

Nieuws & blog Blog Pachtprijs glasopstanden

Pachtprijs glasopstanden

Folkert Olthof

Rentmeester NVR | Taxateur

Leestijd:6 minuten
18 december 2018 - Ondernemers met een glastuinbouwbedrijf hanteren pacht als alternatief voor eigendom. Over het bepalen van de pachtprijs bij reguliere pacht van glasopstanden bestaat weinig literatuur. Tot op heden blijkt uit jurisprudentie niet welke methode gehanteerd moet worden voor het bepalen van een pachtprijs van glasopstanden. Onlangs heb ik een dossier bij de hand gehad waarbij dit speelde, met ter discussie de te hanteren uitgangspunten voor de totstandkoming van de pachtprijs van een glasopstand met bijbehorende voorzieningen. Aangezien het onderwerp actueel is maar er weinig literatuur beschikbaar is, leek het mij goed het onderwerp onder de aandacht te brengen. In deze blog wordt de gehanteerde denkrichting samengevat.

De tussen pachter en verpachter overeengekomen pachtprijs dient te worden goedgekeurd door de Grondkamer. De Grondkamer zorgt ervoor dat een pachtprijs tot stand komt die voldoet aan de wet. Zo nodig wordt de overeengekomen pachtprijs gecorrigeerd. Dit systeem borgt zowel het belang van de pachter als het belang van de verpachter. De grondslag voor de totstandkoming van de pachtprijs is te vinden in art. 19 lid 1 en 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007, waarin het volgende is bepaald:

  1. “Indien de exploitatie van de bedrijfsgebouwen niet geschiedt in direct verband met de oppervlakte grond, is de hoogst toelaatbare pachtprijs een redelijke vergoeding met betrekking tot de gebruikswaarde.
  2. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden wordt vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving en rente op grondslag van de vervangingswaarde, rekening houdende met de gebruikswaarde.”

De kern van de te hanteren methodiek wordt gevonden in de begrippen “vervangingswaarde” en “gebruikswaarde”. Geconstateerd wordt dat het Pachtprijzenbesluit geen definitie geeft van deze begrippen. Voor geen van de begrippen is een methodiek voorgeschreven voor het bepalen van de waarden. Wat wél duidelijk wordt, is dat de wetgever met het Pachtprijzenbesluit streeft naar balans tussen het belang van de verpachter, dat die een redelijke vergoeding krijgt voor zijn beschikbaar gestelde pachtobject c.q. beschikbaar gestelde vermogen (vervangingswaarde) en het belang van de pachter, dat de pachtprijs redelijk is ten opzichte van de gebruikswaarde van het pachtobject. De begrippen vervangingswaarde en gebruikswaarde en de toepassing van deze begrippen bij het vaststellen van de pachtprijs werden als volgt uitgelegd. Het feit dat in artikel 19 van het Pachtprijzenbesluit geen nadere invulling wordt gegeven aan de te hanteren methoden, betekent namelijk niet dat geen aanknopingspunten te vinden zijn.

Vervangingswaarde

De vervangingswaarde wordt onder andere door de Stichting Verenigd Register van Taxateurs als volgt gedefinieerd: “Vervangingswaarde is het bedrag benodigd voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, hoeveelheid, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken.”

Essentieel in dit waardebegrip is de kwaliteit, staat en ouderdom van gelijkwaardige zaken.

Onder nieuwwaarde wordt verstaan: “Het bedrag dat nodig is voor het verkrijgen van nieuwe zaken van dezelfde soort en kwaliteit.” Beide begrippen zijn terug te vinden in de Waardedefinities 2017 van de Stichting Verenigd Register van Taxateurs, Den Haag.

Bij het bepalen van de vervangingswaarde dient de nieuwwaarde dus te worden gecorrigeerd voor de ouderdom en de kwaliteit c.q. functionaliteit van het object.

Vervanging is ook mogelijk door het in de markt verwerven van een naar soort, kwaliteit, hoeveelheid, staat en ouderdom gelijkwaardige zaak.

De vervangingswaarde kan derhalve worden bepaald op basis van een rekenkundig model (correctie nieuwwaarde voor ouderdom en kwaliteit (gecorrigeerde vervangingswaarde)) en op basis van marktgegevens.

Bij het benaderen van de vervangingswaarde op basis van marktgegevens dient de grondcomponent geëlimineerd te worden uit de transacties. Bij glasopstanden wordt immers een pachtprijs toegekend aan de grond (op basis van de regionorm) en separaat aan de glasopstanden. Bij de uitleg en toepassing van de vervangingswaarde en de gebruikswaarde voor de glasopstanden dient de grondcomponent dus buiten beschouwing te worden gelaten.

Gebruikswaarde

Het begrip gebruikswaarde is een ruim begrip. Duidelijk is echter dat de gebruikswaarde strekt ter bescherming van de pachter, zijnde een toets voor de berekende vervangingswaarde. De gebruikswaarde kan worden gezien als de waarde die gebruikers over hebben voor de aankoop van vergelijkbare objecten (koopsom). De gebruikswaarde kan ook worden gezien als de waarde die gebruikers over hebben als jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van een zaak. De gebruikswaarde in deze vorm is de huur- of pachtprijs. De gebruikswaarde kan daarmee worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens.

Resumé

De bedoeling van de wetgever bij het Pachtprijzenbesluit, zijnde het benaderen van de balans tussen het belang van de verpachter (vervangingswaarde c.q. beschikbaar gestelde vermogen) en het belang van de pachter (gebruikswaarde), komt tot uiting in de markt. De markt wordt immers gevormd door de wisselwerking tussen een redelijk handelend gebruiker (koper danwel huurder/pachter) en een redelijk handelend verkoper (danwel verhuurder/verpachter). Bij het vaststellen van de pachtprijs dient derhalve aansluiting te worden gezocht bij marktgegevens, hetgeen bovendien goed mogelijk is.

Quote

De bedoeling van de wetgever bij het Pachtprijzenbesluit, zijnde het benaderen van de balans tussen het belang van de verpachter (vervangingswaarde c.q. beschikbaar gestelde vermogen) en het belang van de pachter (gebruikswaarde), komt tot uiting in de markt.

Folkert Olthof

Share This