Taxatiewijzer agrarische objecten

De afgelopen maanden heb ik samen met mijn collega’s marktonderzoek gedaan naar transacties van agrarische bedrijven. Het marktonderzoek is een landsdekkend onderzoek waarbij alle transacties die in 2017 hebben plaatsgevonden zijn geanalyseerd.

WOZ-waarde agrarische objecten

Het onderzoek vindt plaats binnen het kader van de Wet waardering onroerende zaken, waaraan de WOZ-aanslag van gemeenten moet voldoen. In verband met behandeling van bezwaren op de WOZ-aanslag is het van belang dat de marktanalyse zo compleet mogelijk is en zorgvuldig wordt uitgevoerd. Het eindproduct is een publicatie van de taxatiewijzer met (herijkte) kengetallen, marktinformatie en ontwikkelingen binnen de agrarische sector. Onderdeel van de taxatiewijzer voor agrarische objecten (de Taxatiewijzer Agrarisch) is een (geanonimiseerde) database van bruikbare én afgewezen transacties.

Binnen de agrarische taxatiewijzer worden de sectoren melkveehouderij, akkerbouw, varkenshouderij, kalverhouderij, pluimveehouderij, glastuinbouw en paardenhouderij onderscheiden. De geanalyseerde transacties betreffen agrarische bedrijven van verschillende omvang, met of zonder landbouwgrond en verspreid over het gehele land. Het is een hele uitdaging om al deze gegevens te verzamelen, maar geeft uiteindelijk veel inzicht in de marktontwikkelingen.

Transacties die afvallen

Bij een eerste globale analyse valt een groot deel van de transacties af omdat er bijvoorbeeld sprake is van een executoriale verkoop of verwerving door een overheid.

Vervolgens worden de overgebleven transacties nader geanalyseerd. Om te bepalen of een transactie al dan niet geschikt is als referentie raadplegen wij onder meer de akte van levering, de planologische informatie, de vergunningen en het handelsregister. Indien blijkt dat het gaat om een familietransactie, een object die functiewijziging ondergaat of om andere redenen niet agrarisch worden voortgezet, valt ook deze transactie af.

Vaststellen van kengetallen

Er blijven enkele tot tientallen bedrijven per sector over. Van al deze transacties wordt de koopsom bekeken, waarbij een correctie wordt toegepast ten aanzien van roerende zaken, cultuurgrond, levende have en productierechten.

De agrarische bedrijven worden fictief “nagebouwd” in een online-tool om te kunnen bepalen hoe de WOZ-waarde zich tot de geschoonde koopsom verhoudt. Indien de afwijking tussen de geschoonde koopsom en de WOZ-waarde relatief groot is, kan dat aanleiding zijn tot het aanpassen van de kengetallen.

Uitdaging door reikwijdte

Persoonlijk vind ik Taxatiewijzer Agrarisch door de omvang en de reikwijdte een zeer uitdagend project. Als junior in ons vakgebied is het ontzettend leerzaam om vanuit verschillende invalshoeken onderzoek te doen naar markttransacties. Ik kijk dan ook met veel plezier terug op dit project.